איזה פרמטרים משפיעים על ריביות המשכנתא שלכם

אתם יושבים בעבודה ומספרים לחבר שלידכם שאתם עומדים לקחת משכנתא, אתם מספרים לו שהצלחתם לקבל ריבית של 4.5% והוא אומר לכם שזה לא הגיוני כי אתמול הוא היה בבנק והצליח לקבל ריבית של 3.5% (כמובן שזו לא שיחה רצינית כי מדובר פה רק על מסלול אחד וגם לא ידוע כמה שנים וכו’, אבל אני כותב זאת סתם לשם הדוגמא).

למה זה קורה? למה אדם א’ הולך לבנק ומקבל ריבית מסויימת ואדם ב’ הולך לבנק ומקבל ריבית לגמרי אחרת? מה המשתנים שמוזילים או מייקרים את הריבית? כל זאת ועוד בפוסט הבא

1. אחוז המימון

זה הפרמטר החשוב ביותר כיום (בעבר הוא היה קצת פחות חשוב, אבל היום הוא מאוד חשוב). ככל שאחוזי המימון שתידרשו מן הבנק יהיו גבוהים יותר כך גם הריבית שיציעו לכם תהיה גבוהה יותר.

כשמדברים על אחוזי מימון צריך לזכור שיש כמה מדרגות, להלן המדרגות של אחוזי המימון:

• עד 45% מימון – זוהי המדרגה הטובה ביותר ובה תקבלו את הריבית הנמוכה ביותר

• בין 45% – 60% מימון  – זוהי המדרגה הבינונית וכאן תקבלו ריבית גבוהה יותר מהמדרגה הקודמת

• מעל 60% מימון – זוהי המדרגה הגרוכה ביותר וכאן הריבית תהיה גבוהה מאוד

למה זה קורה? למה אכפת לבנק כמה אחוזי מימון אנו לוקחים?

הבנק משקלל את הסיכון שלו שהוא נותן משכנתא וככל שהוא נותן יותר כסף לעסקה (באופן יחסי) כך גם הסיכון שלו גדל ולכן הוא מתמחר את העסקה בריבית גבוהה יותר.

סיבה נוספת היא שבנק ישראל דורש מהבנקים להפריש עבור כל הלוואה סכום יחסי מסוים לטובת הלימות הון (בנק ישראל לא רוצה שהבנקים ייחשפו יתר על המידה ולכן דורש זאת), ככל שאחוזי המימון גבוהים יותר כך גם הסכום היחסי אותו הבנק אמור להפריש גדל ולכן הבנקים מגלגלים את ההפרשה הזו על הלקוח ודורשים ממנו ריבית גבוהה יותר (כתבתי על כך בעבר בהרחבה ותוכלו לקרוא זאת בקישור הבא).

2. הנתונים הפיננסים שלכם והנכס

הנתון השני שישפיע על הריבית שלכם הוא בעצם שלל נתונים פיננסים שמעידים על החוזק הפיננסי שלכם, פה נכנסים הפרמטרים הבאים:

• מקום העבודה שלכם

• גובה המשכורות

• הוותק במקום העבודה

• העובדה אם אתם זוג או יחידים

• מיקום הנכס וטיב הנכס

• האם יש לכם הלוואות נוספות

• האם יש לכם נכסים נוספים

אני יכול להמשיך עם הרשימה אבל נראה לי שכבר הבנתם את הרעיון, ככל שתראו שיש לכם עבודה טובה יותר, עם משכורת גבוהה יותר וותק גבוה כך הבנק יתייחס איכם ברצינות רבה יותר ויסכים לתת לכם ריבית נמוכה יותר.

אותו הדבר לגבי הנכס, ככל שהנכס יהיה במיקום טוב יותר, בקומה טובה יותר וכו’, כך גם הבנק יהיה מוכן להפחית בריבית שהוא דורש מכם.

3. כושר ויכולת המיקוח שלכם

למרות מה שהזכרתי בשני הסעיפים הקודמים, פעמים רבות לקוחות שלוקחים אחוזי מימון גבוהים יותר עם נתונים פיננסי לא הכי מרשימים יקבלו ריביות טובות יותר מלקוחות בעלי אחוז מימון נמוך יותר ועם פרמטרים פיננסים טובים יותר וכל זאת רק בגלל שיש ללקוחות הראשונים כושר מיקוח טוב יותר.

כושר מיקוח זה לא דבר שלומדים באוניברסיטה ובדרך כלל זה דבר נרכש עם השנים וככל שתעשו יותר עסקאות כנראה כך גם תשפרו את יכולת המיקוח שלכם.

אין ספק שללמוד לקבל ריביות טובות יותר שווה פוסט בפני עצמו, אבל הבעיה שלא תמיד יש כללי אצבע ברורים לעשות את זה (כתבתי בעבר על ניהול מו”מ מול הבנק).

לדעתי הכי חשוב לדעת לאיזה ריבית מכוונים ומשם לעשות את הטוב ביותר שאנו מסוגלים על מנת להגיע לריבית הזו. ישנה אפשרות גם לקחת ייעוץ חיצוני לשם כך, אבל גם כאן חשוב לדעת לאיזה ריבית אנו מכוונים ולבקש מאיש המקצוע מה יוגדר כהצלחה ומה יוגדר ככישלון (לא לשכוח שאם בחרתם לחת איש מקצוע אז הדבר החשוב ביותר לדעתי לפני הריביות זה התמהיל אבל על זה נדבר ביום אחר).